IRPF por venta de inmuebles en Uruguay (2025): cálculo paso a paso con ejemplos

El IRPF – Incrementos Patrimoniales grava la ganancia al vender (o prometer vender/ceder promesa) un inmueble. La tasa es 12% aplicada sobre la renta computable y, en estas operaciones, el escribano actuante es agente de retención (retiene, presenta la DJ y vierte el impuesto)

1) Antes de empezar: qué método corresponde según la fecha de compra irpf

• Comprado antes del 01/07/2007 (urbano): el vendedor puede optar por criterio ficto o criterio real.

• Comprado a partir del 01/07/2007 (urbano): solo corresponde criterio real. En ambos casos se utiliza precio de venta o valor real de Catastro, el mayor.

  
  

2) Fórmulas de liquidación

A) Criterio ficto (solo para compras anteriores al 01/07/2007)

Renta computable = 15% × (mayor entre precio de venta y valor real de Catastro).Impuesto = 12% × Renta computable → en la práctica, 1,8% del precio/valor (el mayor).

B) Criterio real (obligatorio para compras posteriores al 01/07/2007; opcional en compras anteriores)

Renta computable = (mayor entre precio de venta y valor real de Catastro)– [Costo fiscal actualizado + ITP del vendedor + mejoras actualizadas].

La actualización del costo se hace por la variación de la UI entre compra y venta (si la compra es anterior al 01/06/2002, primero se actualiza por IPC hasta esa fecha). DGI publica mensualmente los coeficientes de ajuste de inmuebles para estos cálculos.

3) Exoneración por vivienda permanente

Está exonerada la renta si todas estas condiciones se cumplen en forma conjunta:

1. El inmueble vendido no supera 1.200.000 UI.

2. Al menos 50% del producido se destina a comprar otra vivienda permanente.

3. La compra se realiza dentro de 12 meses de la venta.

4. La nueva vivienda no supera 1.800.000 UI.(El escribano igualmente retiene; luego el contribuyente puede solicitar la devolución). 

4) Plazos, declaración y pagos

• Declaración jurada: Formulario 1700 (SIGMA).

• Plazo: 15 días corridos desde el día siguiente al otorgamiento (o desde la ejecutoria en prescripción adquisitiva).

• Códigos de pago más usados: 147 (IRPF retenciones inmuebles urbanos), entre otros informados por DGI.DGI también dispone de un simulador oficial para incrementos patrimoniales.

5) Ejemplos prácticos

Ejemplo 1 — Compra 2005 (urbano): puedo elegir ficto o real

• Precio de venta: UYU 6.000.000

• Valor real Catastro: UYU 5.800.000 → se toma 6.000.000 (el mayor).

• Costo de adquisición (2005): UYU 2.000.000

• ITP del vendedor: UYU 60.000

• Mejoras (2018): UYU 300.000 (documentadas)

Opción Ficto Renta = 15% × 6.000.000 = 900.000IRPF = 12% × 900.000 = 108.000

Opción Real Actualizo costo y mejoras por UI (a modo ilustrativo, supongamos que el factor total da 2,00 para el costo y 1,30 para la mejora):

• Costo actualizado ≈ 2.000.000 × 2,00 = 4.000.000

• Mejora actualizada ≈ 300.000 × 1,30 = 390.000

Renta = 6.000.000 – (4.000.000 + 60.000 + 390.000) = 1.550.000IRPF = 12% × 1.550.000 = 186.000

(Los factores reales de UI/IPC deben calcularse con valores oficiales del período.) 

Ejemplo 2 — Compra 2016 (urbano): solo Real

• Precio de venta: UYU 7.500.000

• Valor real Catastro: UYU 7.800.000 → se toma 7.800.000 (mayor)

• Costo (2016): UYU 4.200.000

• ITP del vendedor: UYU 126.000

• Mejoras (2021): UYU 400.000 (documentadas)

Supongamos factores ilustrativos UI: 1,60 para el costo y 1,15 para la mejora.

• Costo actualizado = 4.200.000 × 1,60 = 6.720.000

• Mejora actualizada = 400.000 × 1,15 = 460.000

Renta = 7.800.000 – (6.720.000 + 126.000 + 460.000) = 494.000IRPF = 12% × 494.000 = 59.280.

6) Errores frecuentes (y cómo prevenirlos)

1. Usar el precio si es menor al valor real de Catastro → siempre tomar el mayor.

2. No actualizar costos/mejoras con UI/IPC → recalcular con los coeficientes oficiales.

3. Deducir mejoras sin soporte o sin AUC para mano de obra → podrían rechazarse.

4. Olvidar la exoneración de vivienda permanente o no cumplir un requisito (plazo, % aplicado al recambio, topes en UI).

5. Presentar fuera de plazo (DJ y pago dentro de 15 días) → multas/recargos.

7) Checklist express para tu operación

•  Identificá fecha de adquisición (define si hay opción ficto).

•  Reuní precio de venta y valor real de Catastro (usá el mayor).

•  Calculá costo y mejoras con actualización (UI/IPC).

•  Verificá si aplica exoneración de vivienda permanente (montos en UI, plazos y %).

•  Prepará DJ F.1700 y coordiná con el escribano la retención.

Fuentes y normativa

• DGI – IRPF Incrementos Patrimoniales (inmuebles urbanos): tasa 12%, métodos, exoneración, plazos, declaraciones y códigos de pago.

• Coeficientes de ajuste de inmuebles (DGI): actualizaciones oficiales para costo y mejoras.

• Título 7 (TO 2023/2024), art. 29 y Decreto 148/007: normas base del régimen.

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